Dor da prefeitura
A maior parte dos municípios brasileiros não sabe com precisão quais imóveis possui, quais têm matrícula atualizada no cartório, quais estão ocupados por terceiros sem instrumento formal, quais poderiam gerar receita por locação, concessão ou permissão de uso, e quais têm pendências de regularização. Esse patrimônio invisível representa risco jurídico (invasões, ocupações irregulares sem contestação, imóveis a descoberto de responsabilidade civil), perda de receita (locações não cobradas, cessões sem contrapartida, equipamentos sem remuneração) e ausência de controle contábil (imóveis não registrados no balanço patrimonial).
Frase da dor: > A prefeitura pode ter imóveis sem matrícula, cedidos informalmente ou ocupados por terceiros sem cobrança, enquanto paga aluguel de espaços que poderia usar se regularizasse o que já é seu.
Oportunidade financeira
| Item | Informação |
|---|---|
| Período analisado | Imediato (regularização) e permanente (receita de locação/concessão) |
| Valor potencial estimado | Inventário pode revelar imóveis com potencial de R$ 200 mil a R$ 2 milhões/ano em receita de cessão, locação ou concessão |
| Base usada para estimativa | Levantamento de imóveis cedidos informalmente × valor de mercado de aluguel na região |
| Margem de segurança | Trabalhar com 25% dos imóveis identificados como monetizáveis no curto prazo |
| Valor conservador para apresentação | Município médio com 50 imóveis não utilizados: potencial de R$ 500 mil/ano em receitas de uso |
| Observações | Além da receita, a regularização reduz passivo de responsabilidade civil e melhora o balanço patrimonial |
Promessa permitida
A CONFORMIDE realiza inventário completo do patrimônio imobiliário municipal, verifica situação cartorial de cada bem, identifica ocupações formais e informais, elabora plano de regularização, minutas de instrumentos de cessão/locação/concessão e estratégia de monetização do patrimônio subutilizado.
Modelo seguro: > Entregamos inventário patrimonial, diagnóstico jurídico de cada imóvel e plano de regularização e monetização, sem prometer receita antes da conclusão do levantamento e regularização registral.
Pitch para prefeito
Pitch de 30 segundos
Pitch de 2 minutos
Documentos necessários
| Documento | Quem fornece | Obrigatório? | Observação |
|---|---|---|---|
| Balanço patrimonial e anexos de bens imóveis | Contabilidade | Sim | Base inicial do inventário |
| Relação de imóveis municipais registrada em sistema | Secretaria de Administração/Fazenda | Sim | Lista de imóveis conhecidos |
| Matrículas de imóveis do município no cartório | Cartório de imóveis | Sim | Conferência da situação registral |
| Contratos de cessão de uso, locação e permissão vigentes | Secretaria competente | Sim | Mapeamento de instrumentos formais |
| Plantas e localização de imóveis municipais | Prefeitura/SEPLAM | Sim | Georeferenciamento do patrimônio |
| Lei Orgânica Municipal | Câmara | Sim | Competência para alienação, cessão e concessão |
| Código Tributário Municipal | Câmara/Fazenda | Não | Isenções e responsabilidades |
| Atas de doações recebidas ou realizadas | Câmara/Cartório | Não | Histórico de transferências |
| Fotos de imóveis identificados como problemáticos | Equipe técnica | Não | Evidência do estado de conservação e uso |
| Decisões judiciais sobre imóveis municipais | Procuradoria | Não | Passivo litigioso |
Decisor e compradores internos
| Papel | Dor | Como convencer |
|---|---|---|
| Prefeito(a) | Imóveis ocupados irregularmente, risco político de conflitos de posse | Inventário como instrumento de gestão e segurança jurídica |
| Secretário(a) de Fazenda | Patrimônio não contabilizado, receitas de cessão não cobradas | Potencial de receita nova e melhora do balanço patrimonial |
| Procuradoria | Imóveis sem matrícula, cessões informais sem instrumento, passivo de responsabilidade civil | Regularização registral e formalização de todos os instrumentos |
| Controle Interno/TCE | Bens não registrados no balanço patrimonial, apontamentos em auditorias | Conformidade com Lei 4.320/64 e normas de contabilidade pública |
| Secretário(a) de Administração | Falta de controle do patrimônio, imóveis cedidos a entidades sem acompanhamento | Sistema de gestão patrimonial estruturado |
Entregáveis comerciais
- One Paper do produto Patrimônio Imobiliário Municipal.
- Checklist de documentos para início do inventário.
- Simulação de receita potencial com base em dados iniciais.
- Cronograma de execução (levantamento → diagnóstico → regularização → monetização).
Critérios de aprovação da Fase 1
- A dor está clara e compreensível para leigo.
- Existe valor potencial ou benefício institucional demonstrável.
- A promessa comercial não garante resultado.
- Há checklist mínimo de documentos.
- O produto está enquadrado na matriz CONFORMIDE.