Dor da prefeitura
A maioria dos municípios brasileiros tem entre 20% e 50% do seu território urbano em situação de informalidade: loteamentos sem registro, ocupações espontâneas, conjuntos habitacionais sem matrícula individualizada, imóveis sem escritura e núcleos consolidados que nunca passaram pelo cartório. Esse cenário paralisa a prefeitura em pelo menos quatro frentes: a arrecadação de IPTU e ITBI é reduzida porque os imóveis não constam no cadastro; as obras de infraestrutura não têm respaldo fundiário; os moradores não conseguem crédito, financiamento ou escritura; e o município perde pontos em indicadores de habitação e desenvolvimento urbano.
Frase da dor: > A prefeitura pode ter dezenas de bairros inteiros fora do cadastro imobiliário, o que reduz a arrecadação de IPTU, impede a cobrança de ITBI nas transmissões e deixa a cidade sem segurança jurídica sobre o próprio território.
Oportunidade financeira
| Item | Informação |
|---|---|
| Período analisado | A partir da regularização; impacto fiscal permanente |
| Valor potencial estimado | Aumento de 20% a 50% na base de IPTU e novos lançamentos de ITBI sobre imóveis antes invisíveis |
| Base usada para estimativa | Percentual de imóveis informais × valor médio de IPTU por imóvel cadastrado × alíquota vigente |
| Margem de segurança | Trabalhar com 30% dos imóveis identificados como conversão real no primeiro ciclo |
| Valor conservador para apresentação | Município com 5.000 imóveis informais, IPTU médio de R$ 400/ano: potencial de R$ 600.000/ano apenas em IPTU novo |
| Observações | Valor definitivo depende de levantamento de campo, ortofoto e cruzamento de cadastro; ITBI sobre transmissões regularizadas agrega valor adicional |
Promessa permitida
A CONFORMIDE realiza diagnóstico fundiário, classifica os núcleos informais em REURB-S e REURB-E conforme a Lei 13.465/2017, elabora o projeto de regularização, coordena a emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e entrega plano de integração dos imóveis regulados ao cadastro tributário municipal, com estimativa de impacto fiscal.
Modelo seguro: > Identificamos, classificamos e estruturamos os procedimentos jurídicos e técnicos para transformar imóveis informais em ativos regularizados e tributáveis, sem prometer resultado de arrecadação antes da conclusão do processo registral.
Pitch para prefeito
Pitch de 30 segundos
Pitch de 2 minutos
Documentos necessários
| Documento | Quem fornece | Obrigatório? | Observação |
|---|---|---|---|
| Cadastro imobiliário municipal atualizado | Secretaria de Fazenda/Planejamento | Sim | Base de comparação |
| Plantas e mapas do perímetro urbano | Prefeitura/IBGE | Sim | Delimitação dos núcleos |
| Ortofoto ou imagem aérea recente | Prefeitura/Google/IBGE | Sim | Identificação visual dos núcleos informais |
| Código Tributário Municipal e lei de parcelamento do solo | Câmara/Prefeitura | Sim | Enquadramento legal |
| Plano Diretor vigente | Prefeitura | Sim | Classificação de zonas |
| Matrículas dos imóveis do entorno e áreas públicas | Cartório de imóveis | Sim | Confirmação de titularidade |
| Lei Orgânica Municipal | Câmara | Sim | Competência e procedimentos |
| Relatório de núcleos de assentamentos informais, se existir | SEHAB/Habitação | Não | Acelera o diagnóstico |
| Planta de loteamentos aprovados e não regularizados | Prefeitura | Não | Identifica loteamentos anteriores |
| Dados do IBGE sobre habitação informal | IBGE | Não | Complementa o levantamento |
| Fotos de campo do núcleo informal | Equipe técnica | Não | Evidência documental |
| Ata de reunião com moradores, se houver | Prefeitura/entidade comunitária | Não | Suporte social ao processo |
Decisor e compradores internos
| Papel | Dor | Como convencer |
|---|---|---|
| Prefeito(a) | Arrecadação baixa, bairros sem infraestrutura, demanda política dos moradores | Valor em IPTU/ITBI, regularidade territorial, entrega de escritura como conquista política |
| Secretário(a) de Finanças | IPTU e ITBI represados, cadastro desatualizado | Cálculo do gap tributário, simulação de impacto da regularização |
| Secretário(a) de Habitação/Planejamento | Ocupações sem controle, obras impedidas por falta de titularidade | Processo estruturado por lei federal, suporte técnico e jurídico completo |
| Procuradoria | Risco jurídico de contestações de posse e propriedade | Procedimento amparado na Lei 13.465/2017, com etapas claras e CRF como instrumento final |
| Contabilidade/Controle Interno | Cadastro desatualizado, lançamentos perdidos | Integração direta ao sistema de cadastro imobiliário e tributação |
Entregáveis comerciais
- One Paper do produto REURB Completa.
- Apresentação curta para reunião com prefeito.
- Checklist de documentos iniciais para diagnóstico fundiário.
- Estimativa de impacto fiscal conservadora baseada em percentual de informalidade.
- Cronograma de execução por fases (diagnóstico → projeto → CRF → integração fiscal).
Critérios de aprovação da Fase 1
- A dor está clara e compreensível para leigo.
- Existe valor potencial ou benefício institucional demonstrável.
- A promessa comercial não garante resultado.
- Há checklist mínimo de documentos.
- O produto está enquadrado na matriz CONFORMIDE.