Dor da prefeitura
O ITBI incide sobre o valor venal do imóvel transmitido. Em muitos municípios, o contribuinte declara um valor de transmissão muito abaixo do real — às vezes usando como referência o valor venal do IPTU (PGV defasada). O fisco municipal aceita a declaração sem confrontar com o mercado. O resultado é um imposto pago sobre uma base fictícia: o imóvel foi negociado por R$ 500 mil, a guia foi paga sobre R$ 150 mil. A prefeitura perde a diferença. A solução é criar um sistema de fiscalização de base, cruzando os valores declarados com o mercado imobiliário e a PGV.
Frase da dor: > A prefeitura pode estar coletando ITBI sobre 30 a 50% do valor real das transmissões — porque aceita a declaração do contribuinte sem confrontar com o mercado.
Oportunidade financeira
| Item | Informação |
|---|---|
| Período analisado | Retroativo até 5 anos (CTN art. 173) para lançamentos suplementares; imediato para novos procedimentos de avaliação |
| Valor potencial estimado | Em municípios com PGV defasada, a subavaliação média pode ser de 50 a 200% do valor declarado; ITBI sobre a diferença representa ganho imediato |
| Base usada para estimativa | Cruzamento entre guias de ITBI declaradas e preços de mercado (portais imobiliários, CRECI, escrituras em cartório) |
| Margem de segurança | Trabalhar com 30% da diferença identificada como conservador, já excluindo casos com contestação provável |
| Valor conservador para apresentação | (Valor de mercado médio − valor declarado médio) × volume de transmissões/ano × alíquota de ITBI × 30% |
| Observações | Além do ganho retroativo, a criação do sistema de avaliação gera ganho permanente em todas as transmissões futuras. |
Promessa permitida
A CONFORMIDE realiza o diagnóstico de subavaliação do ITBI, cruza os valores declarados com dados de mercado, identifica os lançamentos suplementares viáveis dentro do prazo decadencial, elabora o procedimento administrativo de avaliação e propõe a regulamentação do sistema de avaliação municipal — sem garantir o valor de arrecadação resultante, que depende da regularização dos lançamentos, das impugnações e do nível de transmissões do período.
Pitch para prefeito
Pitch de 30 segundos
Pitch de 2 minutos
Cruzamos as guias de ITBI dos últimos 5 anos com dados de mercado imobiliário. Identificamos os casos em que a subavaliação é relevante e existe base para lançamento suplementar dentro do prazo decadencial (CTN art. 173). O STF pacificou, no Tema 1093, que o ITBI tem como base o valor venal real da transmissão, não o valor venal do IPTU quando este for menor.
Além de recuperar o passado, estruturamos um sistema de avaliação preventiva: toda transmissão passa por uma checagem automática antes da emissão da guia. Isso eleva permanentemente a arrecadação de ITBI sem criar nenhum novo imposto — apenas cobrando o que já é devido.
Documentos necessários
| Documento | Quem fornece | Obrigatório? | Observação |
|---|---|---|---|
| Base de guias de ITBI emitidas (últimas 5 competências) | Prefeitura / sec. finanças | Sim | Campos: imóvel, valor declarado, data, tipo de transmissão |
| Cadastro imobiliário com valor venal (PGV) | Prefeitura | Sim | Linha de base para comparar com o valor declarado |
| PGV vigente | Prefeitura | Sim | Verificar data e comparar com mercado |
| Lei do ITBI e CTM vigentes | Prefeitura / câmara | Sim | Identificar alíquota e base de cálculo legal |
| Dados de mercado imobiliário (anúncios, transações, CRECI) | CRECI, portais, cartório | Sim | Pelo menos 30 transações por zona para o estudo |
| Escrituras e registros de compra e venda (amostra) | Cartório de registro de imóveis | Recomendado | Comprova o valor real das transações |
| Relatório de arrecadação de ITBI (últimas 3-5 competências) | Prefeitura | Sim | Linha de base financeira |
| Alvarás de construção e habite-se (últimos 5 anos) | Prefeitura / sec. obras | Recomendado | Identificar imóveis com benfeitorias que elevam o valor |
| Dados de financiamento imobiliário (CEF/bancos) para imóveis do município | CEF / bancos (se disponível) | Recomendado | O valor financiado frequentemente se aproxima do valor de mercado |
| Dívida ativa de ITBI | Prefeitura / procuradoria | Recomendado | Identificar lançamentos não pagos e prescrições |
Decisor e compradores internos
| Papel | Dor | Como convencer |
|---|---|---|
| Prefeito(a) | Receita perdida em cada transmissão imobiliária | Cálculo da diferença × volume anual × ganho permanente |
| Secretário(a) de Finanças | Aceitar guia autodeclarada sem conferência é um risco fiscal | Planilha comparativa; base no Tema 1093/STF |
| Procuradoria | Legalidade do lançamento suplementar de ITBI | CTN art. 149, VIII; Tema 1093; notificação prévia; contraditório |
| Contador/Controle interno | Rastreabilidade e conformidade | Roteiro de fiscalização; planilha de controle |
Entregáveis comerciais
- One Paper do produto P36.
- Amostra de 20 transmissões com gap identificado (comparativo declarado × mercado).
- Estimativa de impacto financeiro.
- Proposta de regulamentação do sistema de avaliação preventiva.
- Checklist de documentos.
Critérios de aprovação da Fase 1
- A dor está clara e compreensível para leigo.
- Existe valor potencial demonstrável (cruzamento guias × mercado).
- A promessa comercial não garante resultado (depende de lançamentos e impugnações).
- Há checklist mínimo de documentos (10 itens).
- O produto está enquadrado na matriz CONFORMIDE (P36, família arrecadação).