Objetivo operacional
Cruzar as declarações de ITBI dos últimos 5 anos com dados de mercado imobiliário, identificar subavaliações relevantes, instruir lançamentos suplementares de ofício dentro do prazo decadencial, e entregar à prefeitura um sistema de avaliação preventiva para futuras transmissões.
Checklist de documentos
| Documento | Fonte | Formato | Obrigatório? | Como validar | Observação |
|---|---|---|---|---|---|
| Base de guias de ITBI emitidas (últimas 5 competências) | Prefeitura / sistema tributário | CSV/XLSX | Sim | Campos: inscrição imobiliária, valor declarado, data da transmissão, tipo | Base principal de análise |
| Cadastro imobiliário com valor venal por imóvel | Prefeitura | CSV/XLSX | Sim | Cruzar inscrição imobiliária com guias de ITBI | |
| PGV vigente | Prefeitura | PDF/XLSX | Sim | Data de publicação; verificar defasagem | |
| Lei do ITBI e CTM vigentes | Prefeitura / câmara | Sim | Alíquota, base de cálculo, procedimento de avaliação | ||
| Dados de mercado imobiliário (últimos 3-5 anos) | CRECI, ZAP, VivaReal, OLX Imóveis | XLSX | Sim | Pelo menos 30 transações por zona | Fundamento do laudo de avaliação |
| Escrituras e registros de compra e venda (amostra por zona) | Cartório de registro de imóveis | Recomendado | Valor declarado em escritura comparado com guia | Evidência de subdeclaração sistemática | |
| Relatório de arrecadação de ITBI (últimas 3-5 competências) | Prefeitura | XLSX | Sim | Total arrecadado vs. estimativa de mercado | |
| Dados de financiamento imobiliário (CEF/bancos) | Bancos / CEF (se disponível) | XLSX | Recomendado | Valor financiado ≈ valor de mercado; compare com guia | |
| Contratos de compra e venda (amostra de imóveis com gap relevante) | Cartório / partes | Recomendado (por lançamento) | Valor contratual vs. valor declarado na guia | ||
| Dívida ativa de ITBI | Prefeitura / procuradoria | XLSX | Recomendado | Verificar prescrições e decadências no portfólio atual | |
| Processos administrativos de contestação de ITBI anteriores | Prefeitura / procuradoria | Recomendado | Histórico de posição do Município nas contestações |
Roteiro de execução
| Etapa | Ação | Responsável | Prazo | Saída esperada | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Assinatura do contrato; abertura da pasta | Operações | D+0 | Pasta criada; contrato assinado | |
| 2 | Envio do ofício de solicitação de documentos à prefeitura | Comercial/Operações | D+1 | Ofício protocolado | |
| 3 | Recebimento e validação dos documentos | Técnico | D+15 | Checklist validado; pasta de fontes organizada | |
| 4 | Levantamento de mercado por zona (mínimo 30 transações/zona) | Técnico/Pesquisa | D+22 | Planilha de mercado por zona e padrão construtivo | |
| 5 | Cruzamento: guias de ITBI × valor de mercado × cadastro imobiliário | Técnico | D+26 | Tabela de gap por imóvel (valor declarado vs. valor de mercado estimado) | |
| 6 | Triagem: selecionar lançamentos com gap > 30% E dentro do prazo decadencial | Técnico/Jurídico | D+30 | Lista priorizada de imóveis para lançamento suplementar | |
| 7 | Elaboração de laudo de avaliação individualizado por imóvel selecionado | Técnico/Avaliação | D+45 | Laudos assinados por CRECI/CNAI ou engenheiro de avaliações | |
| 8 | Revisão jurídica: enquadramento no CTN art. 149, VIII; verificação de decadência | Jurídico | D+50 | Parecer jurídico; lista de lançamentos válidos | |
| 9 | Elaboração das notificações de lançamento suplementar | Jurídico/Operações | D+55 | Minutas de notificação por imóvel | |
| 10 | Envio das notificações; início do prazo de impugnação (30 dias) | Prefeitura | D+60 | Notificações protocoladas ou com AR | |
| 11 | Análise das impugnações; defesa administrativa | Jurídico | D+90 | Decisões administrativas; lançamentos confirmados ou revisados | |
| 12 | Inscrição em dívida ativa dos créditos não pagos | Prefeitura / procuradoria | D+100 | CDA emitida | |
| 13 | Elaboração da minuta da lei municipal de sistema de avaliação preventiva | Jurídico | D+90 | Minuta do PL compatível com o Tema 1093/STF |
Planilha padrão
| Campo | Descrição |
|---|---|
| Código do produto | P36 |
| Município | Nome oficial |
| UF | Estado |
| CNPJ | CNPJ da prefeitura |
| Código IBGE | Código de 7 dígitos |
| Período analisado | Anos das guias analisadas |
| Total de guias analisadas | Quantidade total |
| Guias com gap > 30% identificadas | Quantidade |
| Guias dentro do prazo decadencial | Quantidade elegível |
| Valor declarado total (R$) | Soma das bases declaradas |
| Valor de mercado estimado total (R$) | Soma dos valores de mercado |
| Gap total (R$) | Diferença |
| ITBI suplementar potencial (R$) | Gap × alíquota de ITBI |
| ITBI suplementar conservador (R$) | Potencial × 60% (excluindo contestações) |
| Risco por lançamento | Baixo/Médio/Alto |
| Status do lançamento | Identificado / Laudo elaborado / Notificado / Contestado / Inscrito |
| Responsável | Nome |
Minuta de ofício — Solicitação de documentos para diagnóstico de ITBI
OFÍCIO N° [XXX]/[ANO] — CONFORMIDE
Município de [Nome], [Data].
À Secretaria Municipal de Finanças / Tributação At.: [Nome do Secretário(a)]
Assunto: Solicitação de documentos para diagnóstico de subavaliação na base de cálculo do ITBI.
A CONFORMIDE solicita os seguintes documentos para realização do diagnóstico de conformidade da base de cálculo do ITBI e identificação de lançamentos suplementares viáveis:
- Base de guias de ITBI emitidas nos últimos 5 anos (XLSX/CSV — campos: inscrição, valor declarado, data, tipo de transmissão).
- Cadastro imobiliário completo com valor venal por imóvel.
- PGV vigente (lei e tabelas).
- Lei do ITBI e Código Tributário Municipal vigentes.
- Relatório de arrecadação de ITBI das últimas 3 a 5 competências.
- Eventual base de dívida ativa de ITBI.
Prazo solicitado: 15 (quinze) dias úteis.
Atenciosamente, [Nome / Cargo / CONFORMIDE]
Minuta de notificação de lançamento suplementar de ITBI — estrutura
NOTIFICAÇÃO DE LANÇAMENTO SUPLEMENTAR — ITBI N° [XXX]/[ANO]
NOTIFICANTE: Município de [Nome], CNPJ [número], pela Secretaria Municipal de Finanças.
NOTIFICADO: [Nome do contribuinte], CPF/CNPJ [número], [endereço].
OBJETO: Imóvel situado à [endereço], inscrição imobiliária [número].
FATO GERADOR: Transmissão onerosa ocorrida em [data], conforme escritura lavrada no Cartório [nome], no valor declarado de R$ [valor].
FUNDAMENTO: Revisão de ofício nos termos do CTN art. 149, VIII, em razão de valor declarado abaixo do valor venal de mercado. Laudo de avaliação n° [número] apurou valor venal de mercado de R$ [valor].
VALOR DO LANÇAMENTO SUPLEMENTAR: R$ [valor da diferença] × alíquota [X%] = R$ [ITBI suplementar] + juros + multa.
PRAZO PARA MANIFESTAÇÃO: 30 (trinta) dias corridos a contar do recebimento desta notificação.
CANAL DE MANIFESTAÇÃO: [Endereço, e-mail ou sistema de protocolo municipal].
[Local, Data, Assinatura do Secretário de Finanças]
Minuta de ação — estrutura-base para execução fiscal de ITBI suplementar
- Endereçamento: Vara de Fazenda Pública / Lei 6.830/80.
- Qualificação: Município de [Nome], CNPJ, via Procuradoria.
- Fatos: Transmissão em [data]; declaração de R$ [X]; laudo de mercado apurou R$ [Y]; notificação prévia; não pagamento; inscrição em dívida ativa; CDA n° [número].
- Fundamentos: CF art. 156, II; CTN arts. 38, 147, 149, VIII; lei do ITBI; Tema 1093/STF (valor venal real); laudo de avaliação individualizado.
- Provas: Guia de ITBI, laudo de avaliação, escritura, protocolo de notificação, CDA.
- Pedido: Citação do executado para pagar o débito com encargos ou nomear bens à penhora; prazo de 5 dias (Lei 6.830/80 art. 8°).
- Valor da causa: Valor da CDA.
Critérios de aprovação da Fase 3
- O checklist está completo (11 documentos mapeados).
- A rotina é repetível por outro analista (13 etapas numeradas).
- Existe planilha padrão com campos mínimos.
- Há minuta de ofício de solicitação de documentos.
- Há minuta de notificação de lançamento suplementar.
- Há estrutura de ação de execução fiscal de ITBI suplementar.
- O dossiê operacional indica responsáveis e prazos.