Dor da prefeitura
Imóveis informais — loteamentos clandestinos, ocupações irregulares, edificações sem matrícula — existem no mapa, têm moradores, têm valor de mercado, mas são invisíveis para o fisco municipal. A prefeitura não lança IPTU porque o imóvel não consta do cadastro. Não cobra ITBI porque não há escritura para transmitir. Não entrega endereçamento porque o logradouro não existe formalmente. A REURB resolve esse problema de forma estruturada: regulariza o imóvel, gera a matrícula, inclui no cadastro e cria a base para o lançamento do IPTU e a cobrança do ITBI nas próximas transmissões.
Frase da dor: > A prefeitura pode ter 15 a 30% dos imóveis fora do cadastro tributário — imóveis que existem, têm moradores e valor de mercado, mas nunca pagaram IPTU porque ninguém os regularizou.
Oportunidade financeira
| Item | Informação |
|---|---|
| Período analisado | A partir do exercício seguinte à regularização e inclusão no cadastro (não há retroatividade) |
| Valor potencial estimado | Cada imóvel regularizado gera IPTU anual recorrente; municípios com 500 imóveis informais a R$ 400/ano cada = R$ 200 mil/ano adicionais |
| Base usada para estimativa | Número de núcleos informais identificados × estimativa de imóveis × valor médio de IPTU por imóvel regularizado |
| Margem de segurança | Considerar 50% de adimplência nos primeiros 3 anos para a projeção conservadora |
| Valor conservador para apresentação | 50% dos imóveis regularizados pagando IPTU no primeiro exercício pós-regularização |
| Observações | Ganho adicional: ITBI nas próximas transmissões, que antes eram invisíveis ao fisco; segurança jurídica; valorização patrimonial; acesso a serviços públicos. |
Promessa permitida
A CONFORMIDE realiza diagnóstico fundiário, mapeia núcleos urbanos informais, classifica os imóveis para REURB-S ou REURB-E (Lei 13.465/2017), estima o impacto fiscal, elabora o plano de regularização e apoia a prefeitura no processo de inclusão dos imóveis regularizados no cadastro tributário — sem garantir o número de imóveis que serão efetivamente regularizados nem o nível de adimplência resultante.
Pitch para prefeito
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A Lei 13.465/2017 criou a REURB — Regularização Fundiária Urbana — para resolver esse problema. Ela permite regularizar núcleos informais, emitir a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), gerar matrículas individuais e incluir os imóveis no cadastro tributário.
O produto P35 faz o diagnóstico fundiário, mapeia os núcleos, classifica os imóveis em REURB-S (interesse social) ou REURB-E (interesse específico), estima o impacto fiscal e prepara o processo. A prefeitura ganha arrecadação recorrente. O morador ganha a escritura. O município ganha o endereçamento e o controle do território.
Documentos necessários
| Documento | Quem fornece | Obrigatório? | Observação |
|---|---|---|---|
| Cadastro imobiliário atual | Prefeitura | Sim | Base de comparação |
| Imagens aéreas / ortofoto do perímetro urbano | Prefeitura / IBGE / Google Earth | Sim | Identificar núcleos informais |
| Planta urbana com perímetro urbano e loteamentos aprovados | Prefeitura / sec. urbanismo | Sim | Distinguir formal do informal |
| Lei de parcelamento do solo / Lei do Plano Diretor | Prefeitura / câmara | Sim | Verificar regras de uso e ocupação do solo |
| Plantas e projetos de loteamentos irregulares (se houver) | Prefeitura / cartório | Recomendado | Subsidia o plano de regularização |
| Matrículas dos terrenos que abrigam os núcleos informais | Cartório de registro de imóveis | Recomendado | Identifica os proprietários originais |
| Base de IPTU com localização dos imóveis já cadastrados | Prefeitura | Sim | Delimitar o gap do cadastro |
| Lei Municipal de REURB (se houver) ou decreto de criação do NRF | Prefeitura / câmara | Recomendado | Verificar se já existe estrutura municipal de REURB |
| Levantamento de infraestrutura (água, esgoto, luz, pavimentação) nos núcleos | Prefeitura / concessionárias | Recomendado | Classifica o nível de infraestrutura para REURB-S/E |
| Dados sócio-econômicos da população dos núcleos (CadÚnico, IBGE) | Prefeitura / MDS / IBGE | Recomendado | Subsidia a classificação REURB-S |
Decisor e compradores internos
| Papel | Dor | Como convencer |
|---|---|---|
| Prefeito(a) | Crescimento urbano desordenado; demanda social por regularização | Arrecadação recorrente; benefício social; entrega política de escrituras |
| Secretário(a) de Finanças | Base tributária subrepresentada | Estimativa de novos lançamentos de IPTU e ITBI; projeção plurianual |
| Secretário(a) de Urbanismo | Ordenamento territorial; déficit habitacional | Instrumento do Estatuto da Cidade; REURB como política pública |
| Procuradoria | Segurança jurídica do processo de regularização | Lei 13.465/2017; Decreto 9.310/2018; rito formal com CRF |
Entregáveis comerciais
- One Paper do produto P35.
- Mapa de núcleos informais identificados.
- Estimativa de impacto fiscal (IPTU e ITBI) por cenário.
- Minuta de decreto de abertura do processo de REURB.
- Cronograma: diagnóstico → classificação → regularização → cadastro → lançamento.
Critérios de aprovação da Fase 1
- A dor está clara e compreensível para leigo.
- Existe valor potencial demonstrável (novos lançamentos de IPTU e ITBI recorrentes).
- A promessa comercial não garante resultado (regularização depende de processo e adesão).
- Há checklist mínimo de documentos (10 itens).
- O produto está enquadrado na matriz CONFORMIDE (P35, família arrecadação).