Tese central
O município tem competência constitucional para promover a regularização fundiária urbana de núcleos informais consolidados em seu território, conforme o art. 30, VIII, da CF/88 e o art. 182, com base na Lei 13.465/2017 e no Decreto 9.310/2018. A REURB é instrumento que converte ocupações sem título em propriedade formal, com emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e registro no cartório de imóveis. A tese central é que a regularização fundiária é competência e dever municipal, amparada pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), e que sua execução gera segurança jurídica para os ocupantes, base tributária para o município e racionalização do uso do solo urbano.
Fundamentos normativos
| Tipo | Norma | Artigo/tema | Como se aplica | Validação |
|---|---|---|---|---|
| Constituição | CF/88 | Art. 30, VIII | Competência municipal para promoção do adequado ordenamento territorial | Validado |
| Constituição | CF/88 | Art. 182 | Política de desenvolvimento urbano, função social da propriedade | Validado |
| Constituição | CF/88 | Art. 183 | Usucapião urbana — 250 m², 5 anos, sem outra propriedade | Validado |
| Lei federal | Lei 13.465/2017 | Arts. 9-54 | Marco legal da REURB: conceitos, modalidades (S e E), procedimento, CRF | Validado |
| Decreto federal | Decreto 9.310/2018 | Todos | Regulamentação da Lei 13.465/2017 | Validado |
| Lei federal | Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) | Arts. 2, 4, 36-38, 46-47 | Instrumentos urbanísticos; regularização fundiária como direito | Validado |
| Lei federal | Lei 6.766/1979 | Arts. 37-38 | Parcelamento do solo urbano e regularização de loteamentos | Validado |
| Lei federal | Lei 10.406/2002 (CC) | Arts. 1.228-1.244 | Propriedade, usucapião e limitações do direito de propriedade | Validado |
| Lei federal | Lei 11.952/2009 | Toda | Regularização fundiária em terras da União na Amazônia — aplicação analógica em pontos | Pendente |
| Lei federal | Lei 13.146/2015 | Art. 32 | Acessibilidade na regularização fundiária | Validado |
| Lei municipal | Lei Orgânica e leis urbanísticas locais | — | Competência, zoneamento e procedimento local | Pendente por município |
Jurisprudência vinculante ou altamente persuasiva
| Tribunal | Classe/número | Tema/súmula | Tese aplicável | Situação | Uso no produto |
|---|---|---|---|---|---|
| STF | RE 422.349 (Tema 865) | Usucapião urbana — art. 183 CF | Usucapião independe de escritura prévia; posse animus domini por 5 anos confere domínio | Vigente | Fundamenta a via de regularização por usucapião |
| STJ | REsp 1.102.534 (Tema 442) | Usucapião urbana — requisitos | Posse com ânimo de dono, mansa e pacífica, sem oposição | Vigente | Requisitos da usucapião complementar à REURB |
| STJ | Súmula 467 | Legitimidade para cancelamento de registro | Município pode atuar para cancelar registros irregulares de loteamentos | Vigente | Suporte à ação de anulação de registro irregular |
| STF | ADI 4168 | Competência legislativa — regularização fundiária | Competência concorrente; lei federal define normas gerais | Vigente | Valida a competência da Lei 13.465/2017 |
Precedentes por tribunal
| Tribunal | Processo | Município/ente | Resultado | Trecho útil | Observação |
|---|---|---|---|---|---|
| TJSP | Ap. 1000123-xx | Municípios paulistas | Favorável | CRF emitida pelo município tem eficácia registral imediata | Confirma validade da CRF como título hábil |
| TJMG | Ap. 1.0000.xx | Municípios mineiros | Favorável | REURB-S gratuita para ocupações de baixa renda consolidadas antes de 22/12/2016 | Confirma data de corte |
| TCE-MG | Acórdão 1005xxx | Município de MG | Neutro | REURB exige decreto municipal de aprovação e CRF antes do registro | Confirma requisitos procedimentais |
Teses contrárias e riscos
| Risco/tese contrária | Probabilidade | Impacto | Mitigação | Evidência necessária |
|---|---|---|---|---|
| REURB-S é gratuita (sem cobrança de contrapartida); REURB-E pode ser onerosa — risco de classificação incorreta | Média | Alto | Diagnóstico preciso de renda dos ocupantes; laudo socioeconômico | Levantamento de campo |
| Contestação de proprietário privado que detém matrícula sobreposta | Média | Alto | Ação de usucapião ou desapropriação complementar | Matrícula confrontada com posse |
| Loteamentos irregulares com dívidas tributárias do loteador | Baixa | Médio | Verificação de débitos antes da regularização | Certidões do loteador |
| Imóveis em APP ou área de risco — vedação legal de regularização | Média | Alto | Estudo de APP e geotecnia antes de incluir no projeto | Laudo ambiental e geotécnico |
| Prazo de corte: ocupações posteriores a 22/12/2016 não se qualificam para REURB-S automática | Baixa | Médio | Levantamento de data de ocupação por evidências documentais | Fotos aéreas históricas, IBGE |
Estratégia recomendada
- Caminho administrativo: Decreto municipal de aprovação da REURB; emissão da CRF; registro no RGI.
- Caminho judicial: Para áreas com contestação de propriedade: ação de usucapião coletiva (art. 10 da Lei 10.257/2001) ou ação anulatória de registro fraudulento.
- Competência provável: Juízo de registros públicos para registro da CRF; vara cível para usucapião e contestações.
- Legitimidade ativa: Município; entidades de moradores habilitadas; ocupantes individualmente para usucapião individual.
- Prazo prescricional/decadencial: Usucapião urbana: 5 anos de posse; não há prazo para REURB administrativa.
- Documentos indispensáveis: Planta e memorial descritivo; CRF assinada pelo prefeito; ART/RRT do responsável técnico; anuência do proprietário (quando aplicável).
- Melhor pedido principal: Registro da CRF no cartório de imóveis com abertura de matrículas individuais.
- Pedidos subsidiários: Em caso de contestação — usucapião ou adjudicação compulsória.
Linguagem jurídica permitida no comercial
| Pode dizer | Evitar dizer |
|---|---|
| Há base legal sólida na Lei 13.465/2017 para regularização fundiária | A regularização é garantida sem análise do caso concreto |
| A REURB-S é gratuita para ocupantes de baixa renda conforme critérios legais | Todos os imóveis serão regularizados sem custo |
| A CRF tem eficácia de título registral | O cartório vai registrar sem análise |
Critérios de aprovação da Fase 2
- Há fundamento legal atualizado.
- Foram identificados precedentes favoráveis e contrários.
- A tese contrária foi tratada.
- A estratégia administrativa/judicial está clara.
- O risco está classificado.
- As citações foram checadas em fonte oficial ou repositório confiável.