Dor da prefeitura
O Município é dono de uma série de espaços e bens de uso especial que geram receita se bem explorados: feiras livres, mercados municipais, quiosques em praças, boxes em terminais rodoviários, cemitérios, estacionamentos, espaços para eventos, torres de comunicação em imóveis públicos, outdoors em áreas públicas, bancas de jornal e permissões de uso em geral. Em muitos municípios, esses usos acontecem de forma informal, sem contrato, sem cobrança regular ou com tarifas defasadas há décadas. O resultado: o município cede o uso do seu patrimônio de graça ou quase.
Frase da dor: > A prefeitura pode estar cedendo o uso de dezenas de espaços e bens públicos sem cobrar — ou cobrando menos de 20% do valor de mercado — enquanto paga para manter esses mesmos espaços.
Oportunidade financeira
| Item | Informação |
|---|---|
| Período analisado | A partir da regularização e revisão dos contratos/permissões vigentes |
| Valor potencial estimado | Em município com 50 boxes em feiras e mercados a R$ 300/mês cada = R$ 180 mil/ano; 10 quiosques em praças a R$ 500/mês = R$ 60 mil/ano |
| Base usada para estimativa | Inventário dos bens e espaços com uso privado; valor de mercado do uso de cada tipo |
| Margem de segurança | Trabalhar com 70% de regularização dos contratos como base conservadora |
| Valor conservador para apresentação | Inventário de usos × valor de mercado × 70% de regularização |
| Observações | A receita é recorrente. A regularização elimina o passivo de usucapião e gera transparência. |
Promessa permitida
A CONFORMIDE realiza o inventário dos bens e espaços municipais com uso privado, identifica os contratos informais ou vencidos, propõe a tabela de preços públicos, elabora os modelos de contrato e permissão, e apoia o processo de regularização — sem garantir o valor de arrecadação resultante, que depende da regularização dos contratos e do nível de adimplência dos permissionários.
Pitch para prefeito
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A solução é um inventário completo dos bens municipais com uso privado, seguido de uma tabela de preços públicos atualizada pelo mercado, contratos de permissão ou autorização de uso, e um processo de cobrança regular. Preço público não é tributo — não depende de lei da Câmara para o valor (embora o regime precise de lei). É um contrato bilateral entre o Município e o usuário do bem.
O produto P43 entrega o inventário, a tabela, os modelos de contrato e o processo de regularização dos usos existentes. A receita começa a partir da assinatura dos primeiros contratos.
Documentos necessários
| Documento | Quem fornece | Obrigatório? | Observação |
|---|---|---|---|
| Inventário de bens imóveis municipais | Prefeitura / sec. patrimônio / controle interno | Sim | Base dos bens disponíveis para uso privado |
| Contratos ou permissões de uso vigentes (feiras, quiosques, mercados, terminais) | Prefeitura | Sim | Identificar contratos formais, informais e vencidos |
| Lei municipal de preços públicos ou decreto de tabela de preços (se houver) | Prefeitura / câmara | Sim | Verificar valor vigente e data de última atualização |
| CTM vigente | Prefeitura / câmara | Sim | Distinguir preço público de taxa; verificar se há cobrança de taxa de uso |
| Dados de mercado para uso de espaços similares (aluguel, arrendamento) | Pesquisa de mercado / CRECI | Recomendado | Base para a tabela de preços atualizada |
| Registro de ocupações informais (sem contrato) | Prefeitura / fiscalização | Recomendado | Identificar usuários sem formalização |
| Planta dos mercados, feiras e terminais com localização dos boxes | Prefeitura / sec. urbanismo | Recomendado | Dimensionar o universo de usuários por espaço |
| Dados de cemitério municipal: carneiras, jazigos, contratos de uso | Prefeitura | Recomendado | Identificar ocupações sem formalização |
| Dados de estacionamentos municipais (se houver) | Prefeitura | Recomendado | Avaliar potencial de concessão ou cobrança |
| Eventuais ações judiciais de reintegração de posse de bem público | Procuradoria | Recomendado | Identificar ocupações litigiosas |
Decisor e compradores internos
| Papel | Dor | Como convencer |
|---|---|---|
| Prefeito(a) | Patrimônio municipal sem retorno; informalidade nos espaços | Receita recorrente sem criar imposto; regularização patrimonial |
| Secretário(a) de Finanças | Receita não tributária subrepresentada | Inventário + tabela + projeção de receita anual |
| Sec. Patrimônio / Controle interno | Imóveis sem controle; contratos vencidos | Inventário; contratos atualizados; rastreabilidade |
| Procuradoria | Risco de usucapião em ocupações informais prolongadas | Regularização via permissão ou autorização de uso; contrato com prazo |
Entregáveis comerciais
- One Paper do produto P43.
- Inventário de bens com uso privado (amostra).
- Tabela de preços públicos por tipo de uso.
- Modelos de contrato de permissão de uso.
- Estimativa de receita anual.
- Cronograma: inventário → tabela → contratos → regularização → cobrança.
Critérios de aprovação da Fase 1
- A dor está clara e compreensível para leigo.
- Existe valor potencial demonstrável (inventário × valor de mercado).
- A promessa comercial não garante resultado.
- Há checklist mínimo de documentos (10 itens).
- O produto está enquadrado na matriz CONFORMIDE (P43, família arrecadação).