Objetivo operacional
Mapear os núcleos urbanos informais do município, classificar os imóveis para REURB-S ou REURB-E, estimar o impacto fiscal, conduzir o processo de regularização até a CRF, integrar os imóveis regularizados ao cadastro tributário e estruturar o lançamento do IPTU e a cobrança do ITBI nas transmissões futuras.
Checklist de documentos
| Documento | Fonte | Formato | Obrigatório? | Como validar | Observação |
|---|---|---|---|---|---|
| Cadastro imobiliário atual completo | Prefeitura / sistema tributário | CSV/XLSX/SHP | Sim | Total de imóveis; localização georreferenciada | Base de comparação com os núcleos informais |
| Ortofoto / imagem aérea do perímetro urbano (≤5 anos) | Prefeitura, IBGE, Google Earth Pro | GeoTIFF / WMS | Sim | Cobrir todo o perímetro urbano; resolução ≥50cm | Identificar núcleos não cadastrados |
| Planta urbana com loteamentos aprovados | Prefeitura / sec. urbanismo | SHP/DWG | Sim | Atualidade; compatibilidade com o sistema de referência SIRGAS 2000 | Distinguir formais dos informais |
| Matrículas dos imóveis (lotes originais) nos núcleos identificados | Cartório de registro de imóveis | Sim (por núcleo) | Verificar titularidade original; ônus e gravames | Base para o processo de REURB | |
| Lei Municipal de REURB ou decreto de criação do NRF | Prefeitura / câmara | Recomendado | Se não existir, elaborar minuta | Formaliza a estrutura de REURB no município | |
| Lei de parcelamento do solo e Plano Diretor | Prefeitura | Sim | Parâmetros de uso do solo; áreas de risco e APP | Verifica elegibilidade dos núcleos para regularização | |
| Mapa de APP, áreas de risco e zonas especiais | Prefeitura / CEMADEN / CPRM | SHP | Sim | Excluir áreas de risco e APP antes de propor REURB | Conformidade com Lei 12.651/2012 |
| CadÚnico e dados socioeconômicos dos moradores | Prefeitura / MDS | XLSX | Recomendado | Classificar beneficiários de REURB-S | Fundamenta a gratuidade e o interesse social |
| Dados de infraestrutura existente nos núcleos (água, luz, esgoto, pavimento) | Prefeitura / concessionárias | Relatório | Recomendado | Verificar nível de consolidação para REURB-S | Lei 13.465/2017 art. 36: requisitos mínimos |
| Base de IPTU e ITBI vigente | Prefeitura | XLSX | Sim | Linha de base para estimativa de impacto | |
| Levantamento planialtimétrico dos núcleos | Técnico/Engenharia | DWG/SHP | Sim (por núcleo) | Realizado por engenheiro habilitado; CREA ou CAU | Parte técnica obrigatória do processo de REURB |
| Declarações de posse / pesquisa cadastral com moradores | Equipe de campo | Formulário | Sim | Identificar possuidores e tempo de posse | Base do rol de beneficiários |
Roteiro de execução
| Etapa | Ação | Responsável | Prazo | Saída esperada | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Assinatura do contrato; abertura da pasta | Operações | D+0 | Pasta criada; contrato assinado | |
| 2 | Envio do ofício de solicitação de documentos à prefeitura | Comercial/Operações | D+1 | Ofício protocolado | |
| 3 | Recebimento e organização dos documentos | Técnico | D+15 | Checklist validado; pasta de fontes organizada | |
| 4 | Sobreposição de ortofoto ao cadastro imobiliário em SIG; identificação de núcleos informais | Técnico/GIS | D+20 | Mapa de núcleos informais georreferenciados | |
| 5 | Levantamento de campo: pesquisa com moradores; identificação de possuidores e tempo de posse | Técnico/Social | D+35 | Formulários de pesquisa; rol de beneficiários por núcleo | |
| 6 | Classificação dos núcleos: REURB-S (interesse social) ou REURB-E (interesse específico) | Jurídico/Social | D+40 | Relatório de classificação por núcleo | |
| 7 | Verificação de elegibilidade: excluir APP, áreas de risco, imóveis com litígio relevante | Técnico/Jurídico | D+42 | Lista de imóveis elegíveis para REURB | |
| 8 | Elaboração do projeto de regularização: planta, memorial descritivo, projeto urbanístico | Técnico/Engenharia | D+60 | Projeto de regularização por núcleo; ART/RRT assinado | |
| 9 | Instauração formal do processo de REURB pelo Município; notificação dos proprietários originais | Jurídico/Prefeitura | D+65 | Ato de instauração publicado; notificações expedidas | |
| 10 | Análise e aprovação do projeto pelo Município; emissão da CRF | Prefeitura | D+90 | CRF emitida; protocolo no cartório | |
| 11 | Registro da CRF e abertura das matrículas individuais no cartório | Cartório | D+120 | Matrículas registradas; imóveis com matrícula própria | |
| 12 | Inclusão dos imóveis regularizados no cadastro imobiliário tributário | Prefeitura / sec. finanças | D+130 | Cadastro atualizado; imóveis prontos para lançamento | |
| 13 | Lançamento do IPTU para o próximo exercício; comunicação aos novos contribuintes | Prefeitura | D+150 | Carnês / notificações emitidos; novos contribuintes incluídos |
Planilha padrão
| Campo | Descrição |
|---|---|
| Código do produto | P35 |
| Município | Nome oficial |
| UF | Estado |
| CNPJ | CNPJ da prefeitura |
| Código IBGE | Código de 7 dígitos |
| Número de núcleos identificados | Quantidade total de núcleos informais mapeados |
| Número de imóveis estimados (total) | Total de unidades nos núcleos identificados |
| Classificação | REURB-S / REURB-E / misto |
| Imóveis elegíveis para regularização | Excluídas APP, áreas de risco, litígios |
| Valor venal estimado por imóvel (R$) | Média por zona; baseado na PGV |
| IPTU anual estimado por imóvel (R$) | Valor venal × alíquota |
| IPTU anual adicional total conservador (R$) | Imóveis elegíveis × IPTU médio × 50% de adimplência |
| ITBI estimado por transmissão (R$) | Valor venal × alíquota de ITBI |
| Status do processo de REURB | Diagnóstico / Instaurado / CRF emitida / Registrado / Cadastrado |
| Risco | Baixo/Médio/Alto |
| Responsável | Nome |
Minuta de ofício — Solicitação de documentos para diagnóstico de REURB
OFÍCIO N° [XXX]/[ANO] — CONFORMIDE
Município de [Nome], [Data].
À Secretaria Municipal de Urbanismo / Habitação / Finanças At.: [Nome do Secretário(a)]
Assunto: Solicitação de documentos para diagnóstico fundiário e estimativa de impacto fiscal da REURB.
A CONFORMIDE solicita os seguintes documentos para elaboração do diagnóstico fundiário e estimativa de impacto fiscal da regularização fundiária urbana (REURB):
- Cadastro imobiliário completo (CSV/XLSX/Shapefile).
- Ortofoto ou imagem aérea do perímetro urbano (se disponível).
- Planta urbana com loteamentos aprovados e perímetro urbano.
- Mapa de APP, áreas de risco e zonas especiais.
- Lei Municipal de REURB ou decreto de criação do NRF (se houver).
- Lei de parcelamento do solo e Plano Diretor vigentes.
- Base de IPTU com valor venal por imóvel.
- Base de ITBI das últimas 3 competências.
- Dados de infraestrutura existente nos núcleos informais (se disponível).
Prazo solicitado: 15 (quinze) dias úteis.
Atenciosamente, [Nome / Cargo / CONFORMIDE]
Minuta de procuração — estrutura
- Outorgante: Município de [Nome]/[UF], CNPJ [número], representado pelo(a) Prefeito(a) [Nome].
- Outorgados: Consultores/advogados/engenheiros da CONFORMIDE.
- Poderes específicos: Realizar levantamentos de campo, acessar cartórios, solicitar certidões de matrícula, consultar CadÚnico, realizar pesquisas socioeconômicas com moradores dos núcleos, e acessar sistemas municipais de planejamento urbano relacionados ao Produto P35.
- Poderes administrativos: Protocolar documentos junto ao Município, sec. urbanismo, habitação, finanças e cartórios.
- Limitações: Poderes restritos ao Produto P35 — REURB Fiscal.
Minuta de decreto de instauração da REURB — estrutura-base
DECRETO N° [XXX], DE [DATA].
Ementa: Instaura processo de Regularização Fundiária Urbana — REURB no(s) Núcleo(s) [Identificação] do Município de [Nome], na modalidade REURB-[S/E], e dá outras providências.
Art. 1° Fica instaurado o processo de REURB no(s) Núcleo(s) [Nome(s)], localizado(s) no(s) bairro(s) [Nome(s)], conforme a Lei Federal 13.465/2017 e o Decreto Federal 9.310/2018.
Art. 2° A modalidade de REURB aplicável é a REURB-[S/E], nos termos do art. 13 da Lei 13.465/2017.
Art. 3° A Secretaria de [Urbanismo/Habitação] coordenará o processo, com apoio da Secretaria de Finanças para integração ao cadastro tributário.
Art. 4° Fica designada a equipe técnica responsável: [nomes e funções].
Art. 5° Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Critérios de aprovação da Fase 3
- O checklist está completo (12 documentos mapeados).
- A rotina é repetível por outro analista (13 etapas numeradas).
- Existe planilha padrão com campos mínimos.
- Há minuta de ofício de solicitação de documentos.
- Há minuta de procuração com poderes específicos.
- Há minuta de decreto de instauração da REURB.
- O dossiê operacional indica responsáveis e prazos.