Objetivo operacional
Transformar o diagnóstico urbanístico em instrumentos legais vigentes: Plano Diretor aprovado, lei de zoneamento, regulamento de outorga onerosa, procedimento de EIV e criação do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano.
Checklist de documentos
| Documento | Fonte | Formato | Obrigatório? | Como validar | Observação |
|---|---|---|---|---|---|
| Plano Diretor vigente | Câmara/Prefeitura | PDF/Lei | Sim | Data de aprovação e última revisão | Base de diagnóstico |
| Lei de zoneamento vigente | Prefeitura | PDF/Lei | Sim | Coeficientes de aproveitamento por zona | Identificar lacunas |
| Mapa de zoneamento | SEPLAM | SHP/PDF | Sim | Compatibilidade com lei de zoneamento | Base cartográfica |
| Dados de empreendimentos licenciados (5 anos) | Obras/Alvará | Excel/PDF | Sim | Área, tipo, zona, ano | Potencial de outorga |
| PGV vigente | Fazenda | PDF/Lei | Sim | Valor m² por zona | Cálculo da outorga |
| Lei Orgânica Municipal | Câmara | Sim | Competências e procedimentos legislativos | Base formal | |
| Regulamento de EIV, se existir | Prefeitura | Não | Análise do modelo atual | Comparação e aprimoramento | |
| Atas de audiências públicas anteriores sobre o PD | Câmara | Não | Temas discutidos e participação | Histórico participativo | |
| Regulamento do FMDU, se existir | Prefeitura | Não | Destinação dos recursos | Modelo para reformulação | |
| Dados populacionais e de crescimento urbano | IBGE | PDF/Excel | Não | Fundamentação da revisão do zoneamento | Justificativa técnica |
| Lista de grandes empreendimentos previstos | Secretaria de Desenvolvimento | Não | Empreendimentos que gerarão outorga | Potencial de curto prazo |
Roteiro de execução
| Etapa | Ação | Responsável | Prazo | Saída esperada | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Diagnóstico do PD vigente e instrumentos existentes | Técnico/Jurídico | D+10 | Relatório de diagnóstico | |
| 2 | Análise de empreendimentos licenciados e potencial de outorga | Técnico | D+15 | Estimativa de receita de outorga | |
| 3 | Elaborar esboço de revisão do zoneamento | Urbanista | D+30 | Mapa de proposta de zoneamento | |
| 4 | Elaborar minuta de lei de zoneamento e regulamento de outorga | Jurídico/Urbanista | D+45 | Minutas completas | |
| 5 | Elaborar procedimento de EIV com critérios objetivos | Técnico/Jurídico | D+50 | Regulamento do EIV | |
| 6 | Elaborar minuta de lei do FMDU | Jurídico | D+55 | Minuta do fundo | |
| 7 | Conduzir audiências públicas (mínimo 2) | Prefeitura/CONFORMIDE | D+70 | Atas de audiências com lista de presença | |
| 8 | Incorporar sugestões e revisar minutas | Técnico/Jurídico | D+80 | Minutas finais com exposição de motivos | |
| 9 | Submeter projetos de lei à Câmara | Prefeitura | D+85 | Protocolos na Câmara | |
| 10 | Acompanhar tramitação e aprovação | Jurídico/Prefeitura | D+120 | Leis aprovadas e publicadas | |
| 11 | Elaborar decreto regulamentador da outorga onerosa | Jurídico | D+125 | Decreto com fórmula e destinação | |
| 12 | Treinar equipe da Prefeitura para aplicação dos instrumentos | Técnico | D+130 | Manual de aplicação |
Planilha padrão
| Campo | Descrição |
|---|---|
| Código do produto | P63 |
| Município | Nome oficial |
| UF | Estado |
| CNPJ | CNPJ da prefeitura |
| IBGE | Código IBGE |
| Data de aprovação do PD vigente | Verificação de validade |
| Coeficiente básico de aproveitamento | Por zona do zoneamento |
| Coeficiente máximo de aproveitamento | Por zona — base da outorga |
| Empreendimentos acima do CA básico (5 anos) | Histórico e projeção |
| Valor estimado de outorga potencial/ano (R$) | Simulação |
| Fórmula de cálculo da outorga definida | Aprovada na lei |
| Destinação dos recursos da outorga | FMDU ou conta específica |
| Status do PD (vigente/em revisão/vencido) | Situação atual |
| Status da lei de zoneamento | Vigente/Pendente |
| Status do regulamento de outorga | Vigente/Pendente |
| Status do regulamento de EIV | Vigente/Pendente |
| Responsável CONFORMIDE | Nome do analista |
Minuta de regulamento de outorga onerosa — tópicos
- Fundamento: Lei 10.257/2001 arts. 28-31; Plano Diretor e lei de zoneamento do município.
- Art. 1° — Definição de outorga onerosa do direito de construir.
- Art. 2° — Áreas passíveis de outorga: zonas onde CA máximo > CA básico.
- Art. 3° — Fórmula de cálculo: OO = (Área construída excedente) × (Valor m² PGV da zona) × (Fator de interesse social — FIS).
- Art. 4° — Procedimento de requerimento, análise e emissão de guia.
- Art. 5° — Destinação: Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU).
- Art. 6° — Hipóteses de isenção e redução (HIS e HMP).
Minuta de procedimento de EIV — tópicos
- Definição de empreendimentos sujeitos ao EIV: área total > X m² ou impacto específico.
- Conteúdo mínimo do EIV: adensamento, equipamentos urbanos, uso e ocupação do entorno, valorização/desvalorização imobiliária, ventilação e iluminação, paisagem, patrimônio histórico.
- Etapas: requerimento → análise técnica → audiência pública (quando necessário) → condicionantes → licença.
- Prazo de análise: 30 dias prorrogáveis.
- Medidas mitigadoras e compensatórias: obras, contrapartidas, condicionantes.
Minuta de auto de lançamento de outorga — tópicos
- Identificação do empreendimento, endereço e CNPJ do requerente.
- Referência ao processo de licenciamento.
- Área construída total e área excedente ao CA básico.
- Cálculo da outorga com memória de cálculo.
- Valor total da outorga e prazo de pagamento.
- Consequências do não pagamento: indeferimento da licença.
- Assinatura do responsável municipal e data.
Critérios de aprovação da Fase 3
- O checklist está completo.
- A rotina é repetível por outro analista.
- Existe planilha padrão.
- Há minuta de ofício ou requerimento.
- Há minuta de regulamento de outorga onerosa.
- Há minuta de procedimento de EIV.
- O dossiê operacional indica responsáveis e prazos.