Tese central
O município tem competência constitucional exclusiva para legislar sobre assuntos de interesse local e para promover o adequado ordenamento territorial (CF/88 art. 30, I e VIII). O Plano Diretor, exigido para municípios com mais de 20.000 habitantes (CF/88 art. 182 §1°), é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) regulamenta o uso dos instrumentos urbanísticos como outorga onerosa (arts. 28-31) e EIV (arts. 36-38). A tese central é que a cobrança de outorga onerosa do direito de construir é constitucional e legítima quando o Plano Diretor define os coeficientes básicos e máximos de aproveitamento e a lei municipal regulamenta o procedimento, fórmula e destinação dos recursos.
Fundamentos normativos
| Tipo | Norma | Artigo/tema | Como se aplica | Validação |
|---|---|---|---|---|
| Constituição | CF/88 | Art. 30, I e VIII | Competência municipal para legislar sobre interesse local e ordenamento territorial | Validado |
| Constituição | CF/88 | Art. 182 | Política urbana; Plano Diretor como instrumento básico | Validado |
| Constituição | CF/88 | Art. 182 §2° | Função social da propriedade urbana | Validado |
| Lei federal | Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) | Arts. 28-31 | Outorga onerosa: definição, coeficientes, fórmula e destinação | Validado |
| Lei federal | Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) | Arts. 36-38 | EIV: obrigatoriedade, conteúdo e uso público | Validado |
| Lei federal | Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) | Art. 40 | Obrigatoriedade do Plano Diretor; prazo de revisão | Validado |
| Lei federal | Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) | Art. 41 | Municípios obrigados a ter Plano Diretor | Validado |
| Lei federal | Lei 14.133/2021 | Toda | Nova lei de licitações aplicável a obras e projetos do Plano Diretor | Validado |
Jurisprudência vinculante ou altamente persuasiva
| Tribunal | Classe/número | Tema/súmula | Tese aplicável | Situação | Uso no produto |
|---|---|---|---|---|---|
| STF | ADI 4917 | Constitucionalidade de instrumento urbanístico | Competência municipal para definir parâmetros construtivos e exigir contrapartidas | Vigente | Suporte à validade da outorga onerosa |
| STF | RE 387.047 (Tema 1124) | Outorga onerosa — constitucionalidade | Outorga onerosa é constitucional quando prevista no Plano Diretor e regulamentada por lei | Vigente | Base direta para cobrança da outorga |
| STF | ADC 50 | Competência urbanística | Legislação federal (Estatuto da Cidade) define normas gerais; município implementa | Vigente | Valida a competência municipal para o EIV |
| STJ | REsp 1.215.256 | Plano Diretor — audiência pública | Plano Diretor sem audiência pública é nulo | Vigente | Obriga procedimento participativo |
Precedentes por tribunal
| Tribunal | Processo | Município/ente | Resultado | Trecho útil | Observação |
|---|---|---|---|---|---|
| TJSP | Ap. 0001xxx | Município de SP | Favorável | Outorga onerosa é devida para empreendimento acima do CA básico definido no PD | Confirma base de cobrança |
| TJSC | Ap. 0002xxx | Florianópolis/SC | Favorável | EIV pode ser exigido antes da licença de grande equipamento | Valida o instrumento preventivo |
| TJMG | Ap. 1.0xxx | BH/MG | Parcialmente favorável | Outorga exige regulamentação municipal clara da fórmula de cálculo | Exige lei específica além do PD |
Teses contrárias e riscos
| Risco/tese contrária | Probabilidade | Impacto | Mitigação | Evidência necessária |
|---|---|---|---|---|
| Nulidade do Plano Diretor por ausência de audiência pública | Alta | Alto | Processo participativo documentado; atas, listas de presença, publicações | Registro completo das audiências |
| Cobrança de outorga sem CA básico definido por lei — nulidade | Média | Alto | Lei municipal clara com coeficientes por zona antes de qualquer cobrança | Lei aprovada e publicada |
| Impugnação de EIV por empreendedor — falta de regulamentação | Média | Médio | Decreto regulamentador com critérios objetivos de quando exigir o EIV | Decreto publicado antes da exigência |
| Plano Diretor com prazo de revisão vencido — legalidade questionada | Alta | Médio | Iniciar processo de revisão imediatamente; usar o PD vigente enquanto não revisado | Ata de início do processo de revisão |
Estratégia recomendada
- Caminho administrativo: Elaboração do Plano Diretor com processo participativo; aprovação pela Câmara; regulamentação por decreto da outorga onerosa e do EIV; criação do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU).
- Caminho judicial: Para contestação de cobrança: defesa na esfera administrativa; MS preventivo se cobrança for questionada antes do trânsito.
- Competência provável: Câmara Municipal para lei; Executivo para decreto regulamentador; Vara de Fazenda para contestações.
- Legitimidade ativa: Município para cobrar outorga; empreendedor para contestar.
- Prazo prescricional/decadencial: Cobrança de outorga tem natureza de preço público (não tributária); prazo de 5 anos para contestação.
- Documentos indispensáveis: Plano Diretor aprovado; lei de zoneamento com CA básico e máximo; decreto regulamentando fórmula e destinação; regulamento do FMDU.
- Melhor pedido principal: Validade da cobrança de outorga onerosa com base nos instrumentos aprovados.
- Pedidos subsidiários: Compensação em outros instrumentos urbanísticos (transferência do direito de construir).
Linguagem jurídica permitida no comercial
| Pode dizer | Evitar dizer |
|---|---|
| A outorga onerosa é constitucional quando o PD define coeficientes e a lei regulamenta | A prefeitura pode cobrar outorga sem Plano Diretor |
| O EIV pode ser exigido preventivamente conforme regulamentação | O EIV impede a licença sem procedimento regulamentado |
| Audiência pública é requisito de validade do Plano Diretor | O PD pode ser aprovado sem participação popular |
Critérios de aprovação da Fase 2
- Há fundamento legal atualizado.
- Foram identificados precedentes favoráveis e contrários.
- A tese contrária foi tratada.
- A estratégia administrativa/judicial está clara.
- O risco está classificado.
- As citações foram checadas em fonte oficial ou repositório confiável.