Dor da prefeitura
A Planta Genérica de Valores define o valor venal dos imóveis para cálculo do IPTU e base do ITBI. Em muitos municípios, a PGV tem mais de 10 anos sem atualização. O resultado é um imposto calculado sobre um valor que não existe mais no mercado: imóveis valem três a cinco vezes mais do que o valor venal registrado. A prefeitura cobra pouco, perde receita e, no caso do ITBI, facilita subdeclaração de transmissões. A solução é simples: atualizar a PGV por lei, com estudo técnico, audiência pública e impacto gradual — sem inconstitucionalidade.
Frase da dor: > A prefeitura pode estar cobrando IPTU sobre um valor venal de 2015 enquanto os imóveis valem três vezes mais — e cada exercício sem atualização é receita perdida para sempre.
Oportunidade financeira
| Item | Informação |
|---|---|
| Período analisado | A partir do exercício seguinte à publicação da nova PGV (não há retroatividade) |
| Valor potencial estimado | Atualização média de 200 a 400% em municípios com PGV > 10 anos; impacto sobre IPTU proporcional à variação da PGV e à alíquota |
| Base usada para estimativa | Comparativo entre valor venal atual (PGV) e valor de mercado (ITBI declarado, registros de compra e venda, pesquisa imobiliária) |
| Margem de segurança | Aplicar apenas 30% da diferença identificada como base conservadora, respeitando impacto político e capacidade contributiva |
| Valor conservador para apresentação | Ganho anual = total de imóveis × valor venal médio atual × fator de atualização conservador × alíquota média |
| Observações | O aumento é recorrente: a base maior gera receita permanente em todos os exercícios seguintes. ITBI também é afetado positivamente. |
Promessa permitida
A CONFORMIDE elabora estudo técnico de mercado imobiliário, proposta de atualização da PGV com análise de impacto por zona e por perfil de imóvel, minuta de projeto de lei, material para audiência pública e suporte à tramitação, sem garantir aprovação legislativa ou valor de arrecadação resultante, que depende da votação, da alíquota definida e do nível de adimplência do município.
Pitch para prefeito
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O problema tem solução clara: elaborar um estudo técnico de mercado, comparar o valor venal atual com os valores praticados nas transmissões e no mercado, segmentar por zona e padrão construtivo, simular o impacto por perfil de contribuinte, fazer audiência pública e enviar um projeto de lei para a Câmara.
O STJ já pacificou que a atualização da PGV por lei não viola o princípio da anterioridade, desde que siga o rito legal. O impacto pode ser dosado com atualização gradual — por exemplo, 30% em 2027, 30% em 2028 — para reduzir resistência política e garantir a aprovação.
O ganho é permanente. Cada exercício com a PGV atualizada gera mais receita do que o anterior. E o ITBI declarado tende a subir junto, porque a subdeclaração fica mais difícil de sustentar.
Documentos necessários
| Documento | Quem fornece | Obrigatório? | Observação |
|---|---|---|---|
| PGV vigente (lei, tabelas e mapas) | Prefeitura / câmara municipal | Sim | Identificar data de publicação e última atualização |
| Base de IPTU com valor venal por imóvel | Prefeitura / sec. finanças | Sim | Base atual de lançamento |
| Base de ITBI (últimas 3-5 competências) com valor declarado | Prefeitura / sec. finanças | Sim | Comparar valor declarado de transmissão com valor venal |
| Lei do IPTU e Código Tributário Municipal | Prefeitura / câmara | Sim | Identificar alíquotas e regras de progressividade |
| Dados de mercado imobiliário (anúncios, avaliações) | CRECI, portais imobiliários, cartório | Recomendado | Base para o estudo técnico de valor de mercado |
| Planta urbana com zonas fiscais e uso do solo | Prefeitura / sec. urbanismo | Sim | Segmentar atualização por zona e padrão construtivo |
| Zoneamento / Plano Diretor vigente | Prefeitura | Recomendado | Alinha PGV com uso e ocupação do solo |
| Estudo anterior de PGV (se houver) | Prefeitura | Recomendado | Linha de base técnica |
| Dados de ITBI e valores de escrituras (cartório) | Cartório / prefeitura | Recomendado | Confrontar valor declarado com valor de mercado |
| Relatório de arrecadação de IPTU e ITBI | Prefeitura | Sim | Linha de base financeira |
Decisor e compradores internos
| Papel | Dor | Como convencer |
|---|---|---|
| Prefeito(a) | Receita própria baixa; dependência de FPM | Ganho recorrente; aprovação com audiência pública; sem imposto novo |
| Secretário(a) de Finanças | Meta de arrecadação própria; pressão da LRF | Simulação de impacto por zona; projeção plurianual |
| Câmara Municipal | Impacto político; pressão de contribuintes | Estudo técnico; audiência pública; atualização gradual |
| Procuradoria | Segurança do processo legislativo | Fundamento CTN art. 33; STJ; rito de audiência pública |
Entregáveis comerciais
- One Paper do produto P34.
- Comparativo PGV atual × valor de mercado (amostra por zona).
- Simulação de impacto por perfil de imóvel (3 cenários: conservador, moderado, pleno).
- Minuta de projeto de lei de atualização da PGV.
- Cronograma: diagnóstico → estudo → audiência pública → PL → publicação → lançamento.
Critérios de aprovação da Fase 1
- A dor está clara e compreensível para leigo.
- Existe valor potencial demonstrável (comparativo PGV vs. mercado).
- A promessa comercial não garante aprovação legislativa nem resultado de arrecadação.
- Há checklist mínimo de documentos (10 itens).
- O produto está enquadrado na matriz CONFORMIDE (P34, família arrecadação).