Dor da prefeitura
O cadastro imobiliário municipal está desatualizado: imóveis construídos sem habite-se, ampliações não declaradas, lotes subdivididos informalmente e novos loteamentos fora do cadastro geram uma base de IPTU menor do que o real. A prefeitura lança o imposto sobre o que enxerga, não sobre o que existe. O resultado é receita potencial represada sem nenhuma inconstitucionalidade: o imóvel existe, o fato gerador existe, só falta o registro.
Frase da dor: > A prefeitura pode estar cobrando IPTU de apenas 60 a 80% dos imóveis que realmente existem no município — e dos que cobra, pode estar cobrando sobre área e padrão construtivo desatualizados.
Oportunidade financeira
| Item | Informação |
|---|---|
| Período analisado | Exercícios corrente e até 5 anos retroativos (lançamento suplementar de ofício, CTN art. 149) |
| Valor potencial estimado | 20 a 40% de expansão da base de lançamento em municípios sem recadastramento recente (média nacional de estudos TCE/IPEA) |
| Base usada para estimativa | Ortofoto, cadastro atual vs. imagens aéreas; estudos de recadastramento em municípios similares |
| Margem de segurança | Apresentar apenas 15% de aumento como conservador para proposta comercial |
| Valor conservador para apresentação | Aplicar 15% sobre a arrecadação atual de IPTU do município para estimar ganho anual recorrente |
| Observações | O ganho é permanente: cada imóvel incluído continua gerando IPTU nos exercícios seguintes. |
Promessa permitida
A CONFORMIDE realiza diagnóstico técnico, cruzamento de imagens aéreas com cadastro imobiliário, levantamento de inconsistências, produção de relatório georreferenciado e suporte à atualização cadastral e ao novo lançamento do IPTU, com entrega de base de dados, mapa e minuta de notificação — sem garantir valor de arrecadação resultante, que depende da regularização e da homologação municipal.
Pitch para prefeito
Pitch de 30 segundos
Pitch de 2 minutos
O trabalho começa com o cruzamento de dados: ortofoto, imagens de satélite, registros cartoriais, loteamentos aprovados, habite-se expedidos, declarações de ITBI e alvarás de construção. Cruzamos com o cadastro imobiliário atual e identificamos discrepâncias.
O resultado é um mapa georreferenciado com os imóveis deslocados, a estimativa de área subavaliada, o padrão construtivo identificado e a base para novo lançamento. A prefeitura decide quais notificações emitir, quais lançamentos suplementares fazer e como ajustar a PGV. O ganho é recorrente: cada imóvel atualizado continua gerando IPTU nos anos seguintes.
Não prometemos valor certo — a apuração final depende da regularização. Mas entregamos a evidência, o mapa e o caminho.
Documentos necessários
| Documento | Quem fornece | Obrigatório? | Observação |
|---|---|---|---|
| Cadastro imobiliário exportado (shapefile, CSV ou Excel) | Prefeitura/sistema tributário | Sim | Base atual de lançamento de IPTU |
| Planta Genérica de Valores vigente | Prefeitura/sec. finanças | Sim | Verificar data de atualização |
| Ortofoto ou imagem de satélite recente (≤3 anos) | Prefeitura ou contratação externa | Sim | Pode ser SEFAZ estadual, concessionária ou imagem pública |
| Lei do IPTU e CTM vigentes | Prefeitura | Sim | Identificar base legal do lançamento |
| Base de alvarás de construção e habite-se (últimos 10 anos) | Prefeitura/sec. obras | Recomendado | Valida imóveis que foram regularizados |
| Matrículas e registros cartoriais (amostra ou lista) | Cartório de registro de imóveis | Recomendado | Validar transmissões e subdivisões |
| Relatório de lançamento do IPTU (últimas 3 competências) | Prefeitura/sec. finanças | Sim | Confirma base atual e valor lançado |
| Base de ITBI (últimas 3 competências) | Prefeitura | Recomendado | Detectar transmissões de imóveis fora do cadastro |
| Loteamentos aprovados e plantas aprovadas | Prefeitura/sec. urbanismo | Recomendado | Identificar novos loteamentos não cadastrados |
| Relatório de dívida ativa de IPTU | Prefeitura | Recomendado | Dimensionar inadimplência atual |
Decisor e compradores internos
| Papel | Dor | Como convencer |
|---|---|---|
| Prefeito(a) | Arrecadação baixa, dependência de FPM | Ganho recorrente sem criar tributo novo; melhora ISS FONTES PRÓPRIAS na LRF |
| Secretário(a) de Finanças | Receita própria abaixo do potencial; pressão da LRF | Planilha de estimativa + relatório de gap cadastral |
| Procuradoria | Segurança do lançamento suplementar | Fundamento CTN arts. 145-149; notificação prévia; contraditório |
| Controle interno | Rastreabilidade e legalidade | Checklist, roteiro, laudo técnico assinado e documentação por imóvel |
Entregáveis comerciais
- One Paper do produto P33.
- Mapa de gap cadastral (amostra demonstrativa com 20-50 imóveis).
- Planilha de estimativa de impacto.
- Checklist de documentos.
- Cronograma de execução em 3 fases: diagnóstico, recadastramento, lançamento.
Critérios de aprovação da Fase 1
- A dor está clara e compreensível para leigo.
- Existe valor potencial demonstrável e método de estimativa.
- A promessa comercial não garante resultado.
- Há checklist mínimo de documentos.
- O produto está enquadrado na matriz CONFORMIDE (P33, família arrecadação).