Objetivo operacional
Produzir estudo técnico de mercado imobiliário, proposta de nova PGV segmentada por zona e padrão construtivo, simulação de impacto, minuta de projeto de lei, material para audiência pública e suporte à tramitação legislativa — entregando à prefeitura um pacote completo para aprovação e publicação da nova PGV.
Checklist de documentos
| Documento | Fonte | Formato | Obrigatório? | Como validar | Observação |
|---|---|---|---|---|---|
| PGV vigente com tabelas e mapa de zonas | Prefeitura / câmara | PDF/SHP/DWG | Sim | Verificar lei que a aprovou; data de publicação | Base de comparação para a atualização |
| Base de IPTU com valor venal por imóvel | Prefeitura / sistema tributário | CSV/XLSX | Sim | Total de imóveis; valor venal médio por zona | Permite simular o impacto da nova PGV |
| Base de ITBI (últimas 3-5 competências) | Prefeitura | XLSX | Sim | Comparar valor venal × valor declarado de transmissão | Identifica subdeclaração e gap de mercado |
| Lei do IPTU e alíquotas vigentes | Prefeitura / câmara | Sim | Verificar alíquotas, progressividade e isenções | Necessário para calcular o impacto sobre o IPTU lançado | |
| Planta urbana com zonas fiscais e uso do solo | Prefeitura / sec. urbanismo | SHP/DWG | Sim | Verificar compatibilidade com zoneamento do Plano Diretor | Segmenta a atualização por zona |
| Dados de mercado imobiliário (últimos 2 anos) | CRECI, portais (ZAP, VivaReal), cartório | XLSX/PDF | Sim | Mínimo 30 transações por zona para validar o estudo | Fundamento do estudo técnico (método comparativo) |
| Escrituras e registros de compra e venda (amostra) | Cartório de registro de imóveis | Recomendado | Selecionar amostra representativa por zona | Comprova valor de mercado no laudo | |
| Zoneamento e Plano Diretor vigentes | Prefeitura | Recomendado | Verificar se há previsão de revisão do PD | Alinha PGV com uso e ocupação do solo | |
| Estudo anterior de PGV ou laudo de avaliação (se houver) | Prefeitura | Recomendado | Data do último estudo; método utilizado | Linha de base técnica e histórica | |
| Relatório de arrecadação de IPTU e ITBI (últimas 3 competências) | Prefeitura | XLSX | Sim | Linha de base financeira para projeção de impacto | Quantifica o ganho potencial da atualização |
| Índices de inflação imobiliária (FipeZap, IGP-M, IPCA) | FIPE, IBGE, FGV | XLSX | Recomendado | Corroborar a defasagem da PGV atual | Argumento técnico para o estudo |
| Ata de audiências públicas anteriores sobre PGV (se houver) | Câmara / prefeitura | Recomendado | Verificar precedentes e resistências | Prepara a estratégia de comunicação |
Roteiro de execução
| Etapa | Ação | Responsável | Prazo | Saída esperada | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Assinatura do contrato; abertura da pasta do produto e município | Operações | D+0 | Pasta criada; contrato assinado | |
| 2 | Envio do ofício de solicitação de documentos à prefeitura | Comercial/Operações | D+1 | Ofício protocolado; prazo de 15 dias úteis | |
| 3 | Recebimento e organização dos documentos | Técnico | D+15 | Pasta de fontes organizada; checklist validado | |
| 4 | Levantamento de mercado: coleta de transações por zona e padrão construtivo | Técnico/Pesquisa | D+20 | Planilha de mercado com no mínimo 30 dados por zona | |
| 5 | Análise comparativa: valor venal atual (PGV) × valor de mercado por zona | Técnico | D+25 | Tabela de defasagem por zona e padrão construtivo | |
| 6 | Elaboração do estudo técnico de avaliação imobiliária (método comparativo direto, NBR 14.653) | Técnico | D+32 | Estudo técnico assinado por engenheiro ou avaliador habilitado | |
| 7 | Simulação de impacto por perfil de imóvel (3 cenários: 30%, 60%, 100% de atualização) | Técnico/Financeiro | D+36 | Planilha de simulação; tabela de impacto por zona | |
| 8 | Revisão jurídica: compatibilidade com CTN, CF e CTM vigente | Jurídico | D+40 | Parecer jurídico; checklist de riscos | |
| 9 | Elaboração da minuta do projeto de lei de atualização da PGV | Jurídico | D+44 | Minuta do PL com exposição de motivos | |
| 10 | Elaboração do material para audiência pública (apresentação, resumo executivo) | Comunicação/Técnico | D+48 | Material de audiência pública pronto | |
| 11 | Realização da audiência pública; coleta de manifestações | Prefeitura + CONFORMIDE | D+60 | Ata e lista de presença; eventuais ajustes à minuta | |
| 12 | Entrega do pacote final à Câmara Municipal (PL + estudo + ata) | Coordenação | D+65 | Protocolo de entrega na Câmara; início da tramitação | |
| 13 | Acompanhamento da tramitação; suporte a emendas e questionamentos | Jurídico/Técnico | D+90 | PL aprovado; publicação na lei municipal |
Planilha padrão
| Campo | Descrição |
|---|---|
| Código do produto | P34 |
| Município | Nome oficial |
| UF | Estado |
| CNPJ | CNPJ da prefeitura |
| Código IBGE | Código de 7 dígitos |
| Data da PGV vigente | Ano de publicação |
| Defasagem estimada (%) | Gap médio PGV × mercado |
| Número de zonas fiscais | Quantidade de zonas na PGV atual |
| Valor venal médio atual (R$/m²) | Por zona fiscal |
| Valor de mercado médio (R$/m²) | Por zona, baseado no estudo técnico |
| Fator de atualização proposto | Por zona (ex.: 1,8×, 2,5×) |
| Impacto sobre IPTU anual (R$) | Por cenário (conservador, moderado, pleno) |
| Impacto sobre ITBI estimado (R$) | Por cenário |
| Data prevista de audiência pública | |
| Data prevista de votação na Câmara | |
| Status do PL | Em elaboração / Protocolado / Aprovado / Publicado |
| Responsável | Nome |
Minuta de ofício — Solicitação de documentos para estudo de PGV
OFÍCIO N° [XXX]/[ANO] — CONFORMIDE
Município de [Nome], [Data].
À Secretaria Municipal de Finanças / Urbanismo At.: [Nome do Secretário(a)]
Assunto: Solicitação de documentos para elaboração de estudo técnico de atualização da Planta Genérica de Valores — PGV.
A CONFORMIDE, contratada pelo Município para elaboração do estudo técnico e do projeto de lei de atualização da PGV, solicita os seguintes documentos:
- PGV vigente (lei, tabelas, mapa de zonas — formato digital).
- Base completa de IPTU com valor venal por imóvel (CSV ou Excel).
- Base de guias de ITBI das últimas 3 a 5 competências com valor declarado.
- Lei do IPTU vigente com alíquotas, isenções e progressividade.
- Planta urbana com zonas fiscais (shapefile ou DWG).
- Zoneamento e Plano Diretor vigentes.
- Relatório de arrecadação de IPTU e ITBI das últimas 3 competências.
- Eventuais estudos anteriores de PGV ou laudos de avaliação imobiliária.
Prazo solicitado: 15 (quinze) dias úteis.
Atenciosamente, [Nome / Cargo / CONFORMIDE]
Minuta de procuração — estrutura
- Outorgante: Município de [Nome]/[UF], CNPJ [número], representado pelo(a) Prefeito(a) [Nome].
- Outorgados: Engenheiro(a) de avaliações / consultor(a) da CONFORMIDE habilitado(a).
- Poderes específicos: Acessar documentos municipais, cartórios, sistemas de informações imobiliárias e portais públicos para coleta de dados necessários ao estudo técnico de avaliação imobiliária e atualização da PGV.
- Limitações: Poderes restritos à elaboração do Produto P34 — Planta Genérica de Valores.
Minuta de projeto de lei — estrutura-base
PROJETO DE LEI N° [XXX]/[ANO]
Ementa: Atualiza a Planta Genérica de Valores do Município de [Nome] para fins de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), e dá outras providências.
Art. 1° Fica aprovada a Planta Genérica de Valores do Município de [Nome], conforme estudo técnico elaborado com base no método comparativo direto (NBR 14.653), constante do Anexo I desta Lei.
Art. 2° Os valores da PGV serão aplicados a partir do exercício fiscal de [ANO+1], observado o princípio da anterioridade (CF art. 150, III, b).
Art. 3° O Poder Executivo poderá atualizar anualmente a PGV pelo índice oficial de correção monetária, sem necessidade de nova lei (CTN art. 97, §2°).
Art. 4° Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos fiscais a partir de 1° de janeiro de [ANO+1].
Exposição de motivos: [Referenciar o estudo técnico, a audiência pública realizada e a defasagem identificada.]
Critérios de aprovação da Fase 3
- O checklist está completo (12 documentos mapeados).
- A rotina é repetível por outro analista (13 etapas numeradas).
- Existe planilha padrão com campos mínimos.
- Há minuta de ofício de solicitação de documentos.
- Há minuta de procuração com poderes específicos.
- Há estrutura do projeto de lei de atualização da PGV.
- O dossiê operacional indica responsáveis e prazos.