Objetivo operacional
Executar o recadastramento imobiliário de forma sistemática, identificando imóveis inexistentes ou subavaliados no cadastro, gerando laudo georreferenciado, instruindo o processo administrativo de lançamento suplementar e entregando à prefeitura base de dados atualizada pronta para o próximo lançamento.
Checklist de documentos
| Documento | Fonte | Formato | Obrigatório? | Como validar | Observação |
|---|---|---|---|---|---|
| Cadastro imobiliário atual (todos os imóveis) | Prefeitura / sistema tributário | CSV, SHP ou XLSX | Sim | Cruzar com total de lançamentos do IPTU | Exportar com inscrição, área, padrão, valor venal, valor lançado |
| Planta Genérica de Valores vigente | Prefeitura / sec. finanças | PDF / SHP / DWG | Sim | Verificar lei que a aprovou e data de publicação | Base do valor venal; verificar se há atualização pendente |
| Ortofoto ou imagem de satélite recente (≤3 anos) | Prefeitura, SEFAZ estadual, IBGE, Google Earth Pro | GeoTIFF / WMS | Sim | Resolução mínima recomendada: 20 cm/pixel para área urbana | Se não disponível, contratar voo ou usar imagem pública |
| Lei do IPTU e Código Tributário Municipal | Prefeitura / câmara municipal | Sim | Verificar vigência; identificar alíquotas, base de cálculo e tabela de padrão construtivo | Identificar artigos que disciplinam o lançamento de ofício | |
| Alvarás de construção e habite-se (últimos 10 anos) | Prefeitura / sec. obras | XLSX, PDF | Recomendado | Cruzar com imóveis cadastrados para identificar novos imóveis regulares | Detecta imóveis que foram regularizados mas não cadastrados |
| Guias de ITBI (últimas 3 competências) | Prefeitura / sec. finanças | XLSX | Recomendado | Identificar transmissões de imóveis fora do cadastro | Detecta imóveis transacionados mas não cadastrados |
| Loteamentos aprovados e não cadastrados | Prefeitura / sec. urbanismo | DWG, PDF | Recomendado | Cruzar com shapefile do cadastro imobiliário | Loteamentos mais recentes podem não constar do cadastro |
| Relatório de lançamento de IPTU (últimas 3 competências) | Prefeitura | XLSX, PDF | Sim | Verificar total de imóveis, valor lançado, adimplência e inadimplência | Linha de base para medir o impacto do recadastramento |
| Base de dívida ativa de IPTU | Prefeitura / procuradoria | XLSX | Recomendado | Conferir imóveis em dívida; cruzar com cadastro | Detectar imóveis que nunca foram notificados |
| Certidões de matrícula (amostra) | Cartório de registro de imóveis | Recomendado | Para imóveis com maior discrepância | Valida titularidade e histórico do imóvel | |
| Declarações de bens ITBI / escrituras (amostra) | Cartório | Recomendado | Cruzar com valor venal atual | Detecta subavaliação sistemática | |
| Dados populacionais e crescimento urbano (IBGE) | IBGE | PDF, XLSX | Recomendado | Comparar crescimento de domicílios com crescimento do cadastro | Estimativa do gap potencial |
Roteiro de execução
| Etapa | Ação | Responsável | Prazo | Saída esperada | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Abertura da pasta do produto e município; assinatura do contrato/ordem de serviço | Operações | D+0 | Pasta criada; contrato assinado | |
| 2 | Envio do ofício de solicitação de documentos à prefeitura | Comercial/Operações | D+1 | Ofício protocolado; prazo de entrega acordado (15 dias úteis) | |
| 3 | Recebimento e organização dos documentos | Técnico | D+15 | Pasta de fontes organizada; checklist validado | |
| 4 | Importação e georreferenciamento do cadastro atual em SIG (QGIS ou ArcGIS) | Técnico/GIS | D+18 | Shapefile do cadastro atual no sistema de referência SIRGAS 2000 | |
| 5 | Sobreposição da ortofoto/imagem ao cadastro e identificação visual de discrepâncias | Técnico/GIS | D+22 | Lista de imóveis com inconsistência de área, padrão ou existência | |
| 6 | Cruzamento com alvarás, habite-se, ITBI e loteamentos aprovados | Técnico | D+25 | Matriz de evidências por imóvel | |
| 7 | Cálculo do impacto fiscal por imóvel (área faltante × valor unitário da PGV × alíquota) | Técnico/Financeiro | D+28 | Planilha de impacto por imóvel e por zona fiscal | |
| 8 | Revisão jurídica do laudo e enquadramento do lançamento suplementar (CTN art. 149) | Jurídico | D+32 | Parecer jurídico; lista de imóveis elegíveis para lançamento suplementar | |
| 9 | Elaboração do laudo técnico de recadastramento | Técnico | D+35 | Laudo assinado por responsável técnico; mapa georreferenciado | |
| 10 | Entrega à prefeitura: laudo, mapa, planilha e minuta de notificações | Coordenação | D+38 | Pacote entregue e protocolado; prefeitura emite notificações | |
| 11 | Acompanhamento do período de impugnação (30 dias) e suporte à defesa administrativa | Jurídico | D+68 | Respostas às impugnações; lançamentos confirmados ou revisados | |
| 12 | Atualização da base cadastral e integração ao sistema tributário | Técnico/Operações | D+75 | Cadastro atualizado no sistema; base pronta para o próximo lançamento |
Planilha padrão
| Campo | Descrição |
|---|---|
| Código do produto | P33 |
| Município | Nome oficial |
| UF | Estado |
| CNPJ | CNPJ da prefeitura |
| Código IBGE | Código de 7 dígitos |
| Período analisado | Ex.: 2021-2026 |
| Fonte da evidência | Ortofoto, cadastro, alvarás, ITBI |
| Total de imóveis no cadastro atual | Número absoluto |
| Total de imóveis identificados na ortofoto | Número absoluto |
| Gap estimado (%) | Diferença percentual |
| Área subavaliada estimada (m²) | Total da diferença de área |
| Valor venal adicional estimado (R$) | Área × valor unitário PGV |
| IPTU adicional anual conservador (R$) | Valor venal × alíquota média |
| Critério de cálculo | Método utilizado |
| Documento comprobatório | Nome do arquivo/link |
| Risco | Baixo/Médio/Alto |
| Próxima ação | Ex.: notificar contribuinte; propor PL de PGV |
| Responsável | Nome |
| Status | Em andamento / Concluído |
Minuta de ofício — Solicitação de documentos para recadastramento
OFÍCIO N° [XXX]/[ANO] — CONFORMIDE
Município de [Nome], [Data].
À Secretaria Municipal de Finanças / Tributação At.: [Nome do Secretário(a)] [Endereço]
Assunto: Solicitação de documentos para diagnóstico do cadastro imobiliário e base de lançamento do IPTU.
Prezado(a) Senhor(a),
A CONFORMIDE, contratada pelo Município para análise do potencial de atualização do cadastro imobiliário e da base de lançamento do IPTU, solicita os documentos abaixo, necessários ao início dos trabalhos:
- Exportação do cadastro imobiliário completo (campos: inscrição imobiliária, endereço, área de terreno, área construída, padrão construtivo, uso, valor venal, valor do IPTU lançado).
- Planta Genérica de Valores vigente (versão digital, preferencialmente em shapefile ou DWG).
- Ortofoto ou imagem de satélite recente do perímetro urbano (se disponível).
- Lei do IPTU e Código Tributário Municipal vigentes.
- Relatório de lançamento de IPTU das últimas 3 competências (total de imóveis, valor lançado, adimplência).
- Base de alvarás de construção e habite-se dos últimos 10 anos (XLSX ou CSV).
- Base de guias de ITBI das últimas 3 competências.
Solicita-se o envio em até 15 (quinze) dias úteis, preferencialmente por meio eletrônico seguro.
Atenciosamente, [Nome do responsável CONFORMIDE] [Cargo] [Contato]
Minuta de procuração — estrutura
- Outorgante: Município de [Nome]/[UF], CNPJ [número], representado pelo(a) Prefeito(a) [Nome], [cargo], conforme Lei Orgânica.
- Outorgados: Advogados e consultores da CONFORMIDE, habilitados junto à OAB.
- Poderes gerais: Representar o Município nos atos descritos abaixo.
- Poderes específicos: Acessar sistemas tributários municipais, solicitar certidões, consultar cadastros, retirar documentos em cartórios, acessar portais de georeferenciamento e sistemas de informações geográficas relacionados ao imóvel e ao cadastro imobiliário do Município.
- Poderes administrativos: Protocolar requerimentos administrativos perante a Secretaria de Finanças, Urbanismo e Procuradoria do Município.
- Limitações: Poderes restritos aos atos relacionados ao Produto P33 — Cadastro Imobiliário e IPTU.
- Assinatura e reconhecimento: Conforme exigência do cartório ou sistema.
Minuta de ação (lançamento suplementar contestado) — estrutura-base
- Endereçamento: Vara de Fazenda Pública / Juizado Especial Fazendário (conforme valor).
- Qualificação: Município de [Nome], CNPJ, representado pela Procuradoria.
- Competência: Vara de Fazenda Pública da Comarca de [Nome]; para executivo fiscal, Lei 6.830/80.
- Fatos: Recadastramento identificou imóvel com área construída real de [X m²] divergente do cadastro ([Y m²]); laudo técnico; notificação prévia; não pagamento; inscrição em dívida ativa.
- Fundamentos jurídicos: CF/88 art. 156, I; CTN arts. 32-34, 149 VIII, 173; lei municipal do IPTU; PGV vigente; Súmula 397/STJ.
- Provas: Laudo de recadastramento, ortofoto, protocolo de notificação, certidão de matrícula, CDA.
- Cálculo: Área adicional × valor unitário PGV × alíquota × exercícios dentro do prazo decadencial.
- Pedido liminar: Não se aplica (salvo urgência específica).
- Pedidos finais: Condenar o réu ao pagamento do IPTU suplementar acrescido de juros, multa e correção; adjudicação ou arresto de bem em garantia, se necessário.
- Valor da causa: Valor do débito + encargos.
- Requerimentos probatórios: Perícia técnica, juntada de documentos, ofício ao cartório.
Critérios de aprovação da Fase 3
- O checklist está completo (12 documentos mapeados).
- A rotina é repetível por outro analista (12 etapas numeradas).
- Existe planilha padrão com campos mínimos.
- Há minuta de ofício de solicitação de documentos.
- Há minuta de procuração com poderes específicos.
- Há estrutura de ação para lançamento contestado.
- O dossiê operacional indica responsáveis e prazos.